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1.マンションの販売ってどうなってる?

マンションの販売は、土地の仕入れから引渡しまで、億単位の事業資金が掛かっています。中には会社の自己資本だけで不動産事業を展開している会社もありますが、殆どの不動産会社は銀行の融資を受けて事業を行っているので、億単位の借入だけでも金利の負担は大きくのし掛かっています。

<仮に20億円の土地を仕込んだ場合のコスト>

・土地の価格…20億円
・マンションの建築費(ゼネコンに支払う費用)…10億
・仕入から引渡しまでに掛かる費用(販売経費や人件費、利益など)…10億

これだけでも40億円です。マンションは土地の仕入れから、建設期間、引渡まではおよそ2年掛かっています。

仮に40億円を2年間借り入れたとします。借入金利が年率1%だったとしても、2年に8,000万円の金利を銀行に支払います。売れない期間が長引けば長引くほど、日に日に金利負担が増えていきます。

ここまでは、不動産事業を展開している会社ではよくある事なのですが、リーマンショック寸前の1年間は不動産バブルが起きており、不動産会社は高値で土地の仕入れをしていたのです。

バブルが弾けて、不動産価格は暴落。損をしてでも早く売って資金を回収しないと、銀行への返済期限が来てしまいます。大手も中小の不動産会社も同じような状況でしたが、需要が追い付かず、値引きに値引きを重ねて投げ売り状態に。損を抱えて売却、加えて金利負担と、各社は大赤字を抱えるようになりました。

そして、体力の無くなった会社から多くの不動産会社が倒産しました。

筆者も投げ売り状態になっている販売現場の手伝いをしていたのですが、その時は「正直こんな不景気に良くマンション買いに来るなあ」と思っていました。

しかし、そんな考えも半年後には覆されることになったのです。

 

2.実はこんな時が買い時!

価格の下げ止まりも見えない中、不動産会社は倒産しまくって、これ以上の失業者を増やす訳にもいかないので、政府も経済対策をしなければなりません。

そして、政府による経済政策が発動!!

当時は現在の財務大臣の麻生さんが総理大臣の頃でした。2兆円規模の経済政策を発表しましたね。アレってなんだか分かりますか?そう、税金を使いまくって、冷え切っていた国民の消費意欲を促したのです。

住宅ローン減税は10年で500万円所得税(当時)が還ってくるという制度でした。早い話が、「マンション買ったら所得税が戻ってくるよ」「物件価格が500万円引きで買えるようなこと」「借りるより買った方が得でしょ」って話です。

しかも、当時は住宅エコポイントと言って、家買うと30万円位のポイントが貰える制度がありました。ポイントは商品券とか電化製品に替えられる仕組みです。

そして合わせ技で、金融緩和と称して金利を引き下げます。国をあげて、「今なら金利低いから、車を買えー、家を買えー」って感じですね。

不況時の経済対策は、お金が大きく動くところから着手するので、個人が住宅を買いたくなるような政策を打ち出すのです。
『不動産を買う ⇒ 必要な家具・家電に買い替え需要がおきる ⇒ 経済全体が活性化する』という流れを見込んでいるのです。

それくらいしないと、不景気から脱出出来ないし、このような経済政策は日本の経済がめちゃくちゃに悪いって時期にしか発動されません。そんな時は不動産会社がバタバタ倒産したってニュースがちらほら聞かれるようになっています。

当時、絶頂に景気が悪いと言われていた時期にマンションを買った人達は、その後入居するまでの半年~1年間で、購入した金額より10%以上高い評価額になって入居をしていました。4,000万円のマンションを買った人は約4,400万円の評価額になっていました。たった半年1年の間に10%も評価額UPです。景気が順調に回復すれば、更に上昇します。

半年前に販売の現場で筆者が感じていた思いは覆され、筆者は不動産業界に居たにも関わらず、不動産購入において完全な負け組でした。

 

3.じゃあ、いつが買い時なの?

こんな機会はそう多くは訪れませんが、実は経済が暴落時期にある時こそ不動産は買いなのです。もちろん、底値を当てるのは不可能ですが、誰もが買えない時期に買うのが不動産を安く買う秘訣です。

筆者のように損しないために、マンションの買い時を憶えておいてください。

・いずれ訪れるであろう、経済的暴落時を待つ

・ちらほらと不動産会社が倒産したというニュースを待つ

・不動産に特化した経済政策が発動されることを待つ

裏を返せば、このような条件が揃う時に買えば、景気が回復した時には一瞬で1~2割持ち家の価値は上がります。(筆者の知り合いはリーマンショック後のドン底で買って、5年後に転売、5年で1,000万円以上値上がりした売却益を頭金に、グレードアップした新築マンションに乗り換えました)。

いま(2016年4月現在)、都心の不動産価格はめちゃめちゃ高騰しています(バブル状態)東京23区では、この5年間で約30%上昇しています。

2020年まではオリンピック効果もあって、公共事業やら再開発で、都心の不動産はまだ上昇する可能性があるでしょう。

 

4.つまり買い時は、、、

いま筆者が不動産の買い時かと聞かれたら、こう答えます。

「待ちましょう」と。

歴史は繰り返されるというか、不動産業界ってバカの一つ覚えかってくらいバブルを繰り返します。元々無いようなものに無理やり価値を付けて値段を釣り上げているだけなので、バブルが弾ければ、500万~1,000万円の金額は一瞬で下がります。

いま欲しいと思っている価格の高い新築物件でも、階数・間取り・方角を限定しなければ、いずれ中古物件が出てきます。

どうしても欲しいという場合、人気物件であれば仕方ないです。買いましょう(ただ、それでもいつか売り物は出てくるでしょう)。

今は唯一、マイナス金利が家を購入するには好条件です。住宅ローンの金利に関しては、マイナス金利幅の拡大を待つ、固定金利ではなく変動金利を選択しましょう。

原油、鉄鋼価格などマンションの建築資材の価格はこれから安くなってきます。ここ数年は昨年までの原油高と、震災の復興需要で高止まりしていた建築資材の価格も落ち着いてくるのではないでしょうか。不動産に必要な事業融資も、マイナス金利の導入で金利負担が下がってきます。あと1,2年辛抱すれば、建築資材の価格も反映されて、新築マンションの価格は落ち着きだすかもしれません。

新築なのに売れ残っているマンションは、そもそも販売価格の設定を間違えている証拠です。業者の足元を見る必要はありませんが、じっくり交渉をして値引きして買うのがベターです。

中古マンションも同様に、ダメ元で値引き交渉をしましょう。

 

5.結論!!

大事なこととして、今回の記事の趣旨は不動産を安く買うことに重きを置いていますが、住む家は住みたい場所に住むことが一番だとも思います。不動産の評価額なんか気にしないで、「本当に欲しい、ずっとその場所に住みたい」という思いが購入の動機でしたら、価格を気にせずに欲しい家を買うべきかと思います。

 

 

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