Pocket

不動産投資において「利回り」という言葉を必ず目にします。「利回り」は、物件購入の目安とされています。今回は不動産投資の「利回り」の基本的な見方について、ご紹介します。

1.不動産投資における利回り

利回りとは、投資した資金に対して、どれくらいの利益がるのかをあらわす数値のことです。不動産投資における利回りは大きくわけて2種類あります。

1.表面利回り
表面利回りとは、年間の家賃収入の総額を物件の価格で割ったものです。
表面利回り=年間収入÷物件価格×100
表面利回りは、投資物件を探す際の最初の目安となります。

2.実質利回り
実質利回りとは、年間の家賃収入から諸経費を差し引き、それを物件の価格(物件購入時の諸経費を含む)で割った数字です。
実質利回り=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

例えば、
・年間家賃収入300万円
・不動産価格3,000万円
・購入時諸経費200万円
・年間諸経費50万円  
この条件の不動産に投資する場合の表面利回り・実質利回りは次のようになります。

表面利回り(%)300万円÷3,000万円×100=10.0%
実質利回り(%)(300万円-50万円)÷(3,000万円+200万円)×100=7.8%

不動産投資においては表面利回りでまず判断し、次に気になる物件があればその物件の実質利回りを見ます。
実質利回りは、瞬間的な数値なので年ごとに変動する可能性が高いのです。不動産業者が物件の広告を行う際には、表面利回りを用いることが一般的です。実質利回りを計算することによって、実際の具体的な自分の手取り収益がいくらになるのか確認することが出来ます。
物件検討の際には表面利回り・実質利回りとも必ず計算しましょう。

 

2. 表面利回りよりも実質利回り?

不動産投資は利回りの高さのみで決定することは危険です。 実際には物件によって維持管理のために必要な支出(これを「ランニングコスト」という)が違うからです。例えば築年数が古ければそれだけ修繕費がかさみ、支出が大きい傾向にあります。また物件が古いほど、空室リスク(入居者がつかない)も高まります。一方で新築物件の場合は、すぐに修繕が必要とするケースはありません。
つまり表面利回りが同じ物件が新築と中古とで存在している場合、実質利回りが異なる可能性があります。

 

 

3. 実質利回りを向上させるには

不動産投資をする際の物件選びの目安となる表面利回りと実質利回りですが、実質利回りを向上させるために下記にも目を配らなければいけません。例えばアパートとマンションを比較した場合、マンションにはエレベーターの維持費がかかる分、実質利回りに差が出ます。更に火災保険料を抑えられる耐火構造の物件を選ぶことで実質利回りを向上させることが出来ます。
賃貸物件の場合には、借り手が見つかり安定した賃料収入が得られることが大切です。空室の状態が続いてなかなか埋まらないという事態に陥ってしまわないかも物件選びの際には重要となります。
今挙げた実質利回りを向上させる方法は一部です。是非他にランニングコストを抑える方法がないか調べてみて下さい。

投資信託を活用し、中長期的に資産形成を目指すサービスができました。

Pocket