少子化のなか、ワンルームマンションは資産運用として有効なの?

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仕事はモノを売るにせよ何にせよ、「そのニーズがあるか」で考えなくてはなりません。それはお金を殖やす「投資」にしても一緒。1,000万円を賭けた投資が1,100万円になる(利益率10%になる)ためには、その100万円を生み出す理由が必要です。

振り返って数年前から、都市部のワンルームマンションの一室を購入し、借りて住みたいという人を見つけて入居率を得る、という資産運用方法が注目されています。リスクは決して低いとはいえませんが、周りの話を聞くと成功している人も多いようです。

増してや現在は少子化が始まっています。ワンルームマンションを借りる人は、少なくなるという危機感はあるはず。ワンルーム投資は、資産運用として有効なのでしょうか。

 

1.物件ごとに「勝ち組・負け組」の差が強まる

たとえばワンルームマンションでお勧めとされる「買うならば都心部」というルール。ただ専門家の話を聞いても、都心部をお勧めとする方がいる一方、「都心部のマンションはきわめて供給過剰で、東京オリンピックを前に2018年頃から続々と売りに出される」という意見を聞いたことがないでしょうか。

さらにインターネットで「ワンルームマンション 少子化」と検索してみましょう。ワンルームマンションは危険・・・というまとめサイトが目立つ一方で、たくさんの投資会社の広告が目につきます。そもそもワンルームマンション投資が「おいしくなければ」、投資会社が跋扈しないはず。

 

ここからは筆者の意見ですが、ワンルーム投資は物件ごとに「勝ち組」と「負け組」の差が広がっているのではないかと認識しています。都市vs地方といった大枠、地域Aと地域Bといった中枠ではなく、「物件ごと」の差です。

 

2.「購入したら終わり」ではなく長期間にわたるプロデュースを

同じ都市の、両物件が1kmも離れていない場合でも、安定した家賃を期待できる物件と、いわゆる持ち出しの物件が分かれるようになります。とはいっても、購入時にはなかなかわからないもの。

そこで、「購入したら終わり」ではなく、長期間にわたるプロデュース力が問われます。

購入後、入居時期が空いた機関に賃料を下げるタイミングはどうするか。最新式の設備が次々と発売されるなかで、設備の入れ替えはどのようにするか。築年数が立ってくるとワンルームとはいえ、多かれ少なかれ「改修」が必要になります。この改修をどのタイミングで、どれくらいの費用(追加投資)を判断するか。

 

そして最後にして最も大切なのは、「出口戦略」です。

 

ワンルームマンションを購入して所有する5年10年のあいだ、物件のある街の状況が変わらない、ということはまずあり得ません。買い物環境や治安といった見える変化のほか、地価や周囲の物件価格という、いっけん目に見えないところでも物件をめぐる環境が変化します。その変化を見極めて、売却という判断することもあるでしょう。

 

このタイミングでこそ、正しい売却判断をして、投資利益を確定して頂きたいと思います。大雑把な計算式ですが、毎月1万円ずつ家賃を減額して10年所有しても損額は120万円(年12万円×10年)。売却において予想値よりも150万円高く売買契約が出来たら、それだけでトータルの利益が30万円プラスということができます。

 

そのためには、購入時だけではなく、長期間にわたった専門家への相談体制をお勧めします。不動産のアドバイスを業としている人や会社、筆者のようなファイナンシャルプランナー(FP)もいいでしょう。

 

今後も日本で投資をする場合は、ワンルームマンションに限らず「少子化」という言葉との向き合い方が大切になります。それがどのような影響をもたらすのか、その投資は何年を対象のスパンとしているものなのか、つど判断して資産運用を進めるようにしましょう。

 

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