民泊新法(住宅宿泊事業法)によって不動産投資はこう変わる!

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不動産投資に詳しい人に話を聞くと、「2017年の不動産は民泊次第」という意見が目立ちます。民泊といえば、数年前にAirbnb(エアービーアンドビー)というアメリカの民泊仲介会社が日本を席巻するも、近隣とのあいだで騒音問題などが発生するなど「市場の動き」が先にありました。法律面では旅館業法(簡易宿舎のひとつ)とするものの、住宅街に稼働する民泊物件など対象外の物件も多く、筆者の友人の個人投資家は「ちょっと民泊は様子見かなあ」と言っていました。

 

2017年3月、民泊に関する大きな法律が閣議決定されました。民泊新法こと住宅宿泊事業法です

 

1.民泊新法によってもたらされる変化

民泊新法により、民泊の位置づけは主に以下のように変わります。

 

〇 都道府県知事への届出が必要になる

〇 年間提供日数の上限は180日

〇 条例による制限で180日上限を制限する(短縮化する)条例を制定可能とする

〇 家主不在型の物件については、民泊仲介会社への委託を義務付け

 

もちろん現在は閣議決定のため、詳細については今後の国会審議により変わる可能性があります。ただ、これまで法律による管理が不透明だった民泊が法律の根拠を得ることで、民泊物件の不動産投資としての価値も見直されることになるでしょう。なお現在のところ、旅館業法は現在のまま継続し、同法でカバーされていない住宅地が民泊新法の対象となる見込みです。

 

2.民泊新法によって不動産投資はこう変わる!

さて、民泊新法によって不動産投資物件の価値はどのように変わるのでしょうか。筆者の考えるポイントは3つ。共通するのは、「(長期的に)住む場所から一時宿泊場所に変わる」という視点です。

 

不動産投資において大切なのは入居率です。民泊においても、稼働率が何よりも重視される方向はおそらく変わりません。それは、年間180日という「上限」以内の話です。民泊物件として、評価を上昇させる不動産物件の特徴となるでしょう。

 

なお、当面は投資家自身が物件を買い、自身で民泊事業を行うか、家主不在型として運営することを想定しています。将来的には現在の不動産物件のように、投資家が物件を購入し、民泊の事業者に貸し(もしくは業務委託し)、民泊事業を展開するという「民泊業」の人も増えてくるかもしれません。

 

a.「日本」を感じられる物件

民泊の利用者を国外からの利用者と仮定すると、「日本」を感じられる物件が高い評判を得ます。何も観光名所に近いだけが条件ではなく、竹の木が近いとか、和室が多いなどの様々な要素が考えられます。それはオーナーだけではどうにもならない外的要因だけではなく、僅かな改修費で実現できるケースもあるでしょう。

 

b.民泊オーナーが寛容な物件

民泊オーナーの寛容度も大切なポイントです。生活習慣の違いや同性のカップルなど、まだ日本では完全に理解が進んでいない国からの旅行者も数多く民泊を利用します。民泊のオーナーが不寛容だったら、一時期の入居率も下がるどころか、旅行者のレビューも低いままとなってしまいます。実際に筆者の知り合いで「上手くいっている」オーナーは、旅行者の質にこだわらず、受け入れ態勢を整えています。

 

c.近隣住民の理解

もうひとつ肝心なものが近隣住民の理解です。旅館業法整備前の民泊は近隣住民からの課題が大きなネックになったように、今後も近隣住民の理解は欠かせないものとなるでしょう。周囲の理解がなくても民泊事業を進めることは可能ですが、提訴の可能性も否定できないため、投資をして民泊を行うことは疑問符がつきます。

 

民泊はインターネットのもとで発展したサービス、事業者と利用者の双方意見が「成功するか」を左右します。予想では、民泊新法の施行は2017年12月前後が予定されています。施行後は、不動産投資に大きな影響があることは間違いないでしょう。投資家の人は情勢を見ながら、的確な判断を下していきたいところですね。

 

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